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前几天胜利油田为职工开发建设的住宅,因为面积大(最小建筑面积185平)、总价高(毛坯交付,车位、地下室另外计算,预计总价140万以上,如果装修,185平的房子,20万能装修好吗?),在网上引起热烈讨论。面对胜利油田庞大的职工群体,本次开发的房产总套数只有4690套,单价并不高(起步价6900元,小部分起步价9000元),按理说应该是供不应求,趋之若鹜,然而通过与一些油田单位职工的交流,我们看到的却是绝大部分人放弃购房资格。
原因在哪里?是什么导致这么多人放弃购房资格?从这一现象,我们是不是可以其他的角度来分析一下东营房产市场,今天我就试着讨论下东营人民,尤其是占绝大多的普通工薪阶层能承受的最高房价是多少,与各位商榷,希望批评指正。
一、东营房价高不高?由于新房涉及到精装等等不同产品,会导致一些数据失真,而二手房装修与不装修价格差异不大,所以从二手房均价看一下东营市的房价水平更合适。从可以搜集到的各类资料,东营市房价均价在8000余元,在山东省内各市,处于倒数前几名。其实新房与这个排名相差也不大。当然,不等不承认,涉及到具体区位以及具体开发商,新房价格会差别较大,但是8000元在主城区买房是没问题的。
二、东营市居民收入在省内是什么水平?考虑到疫情影响,我选择了齐鲁人才网发布的2019年三季度山东各市薪酬数据。东营市的工资收入不到6000元。这个数据给普通市民的感觉基本是准确的,不排除部分人工资较高或较低。当然,胜利油田职工很多人到手的现金工资很多是达不到5000元的,但是他们公积金普遍较高。这样的工资收入,对于8000元单价的房产来说,在全国来说都算是买房很容易的城市。
数字来自齐鲁人才网
三、东营人买房可以任性吗?收入不低,房价不高,对于人少地多的东营人来说,是不是买房就很容易?事实上,买房并没那么容易。作为一个四线城市,比起一线城市来说,买房压力不大。但我个人认为,一个人的月收入能买一平方房产,才是压力不大。具体到东营市,按照以上的房价与收入相比,一个人10年的总收入买一套毛坯房,才是合理的房屋总价。也就是说,东营人平均工资5880元,10年总收入12*10*5880=70万。加上装修家居20万,总计90万元,这样的总价才是符合东营人的总房价款。而根据第一图,70万的毛坯房,在东营只能买到700000/8000=88平方。而88平方的新房在市场上是比较少的。
四、东营市场供需情况怎样?在这里并不想讨论数量,只讨论个体情况。如上所述,东营房产市场90平以下的房产非常少,而且居民也不喜欢两室的房产。在东营区新区西部北一路沿线,有房产商打出的标语是:70万住三房。其实这是符合需求的,但是这样的价格估计不是楼顶就是一楼,应该是本小区最不好的房型或者位置了吧。东二路西南二路北,某开发商几年前就开始卖两室的房产,面积也约90平。其余,如东四路沿线有些大型楼盘,掺杂了一些低总价小户型。总体来说,在总价70万层面上,市场可提供的房源并不多。即便有,也很少有三室房源,这还是与需求不匹配。
五、不要指望开发商降价。开发商面临很多压力,不可能为迎合消费者把单价降低,同时市场对小户型不友好,因此开发商在总价控制上就没有主动权。普通百姓的主动权是有选择的权力,然而你会发现适合总价需求的房源少之又少,或者位置偏之又偏。
总之,在东营市场,不考虑物价因素和通货膨胀,目前阶段,总价70万的三室房源是符合大部分人的承受能力的,面积小或者总价高,在销售商都会越来越有压力。
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