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前几天胜利油田为职工开发建设的住宅，因为面积大（最小建筑面积185平）、总价高（毛坯交付，车位、地下室另外计算，预计总价140万以上，如果装修，185平的房子，20万能装修好吗？），在网上引起热烈讨论。面对胜利油田庞大的职工群体，本次开发的房产总套数只有4690套，单价并不高（起步价6900元，小部分起步价9000元），按理说应该是供不应求，趋之若鹜，然而通过与一些油田单位职工的交流，我们看到的却是绝大部分人放弃购房资格。
原因在哪里？是什么导致这么多人放弃购房资格？从这一现象，我们是不是可以其他的角度来分析一下东营房产市场，今天我就试着讨论下东营人民，尤其是占绝大多的普通工薪阶层能承受的最高房价是多少，与各位商榷，希望批评指正。
一、东营房价高不高？由于新房涉及到精装等等不同产品，会导致一些数据失真，而二手房装修与不装修价格差异不大，所以从二手房均价看一下东营市的房价水平更合适。从可以搜集到的各类资料，东营市房价均价在8000余元，在山东省内各市，处于倒数前几名。其实新房与这个排名相差也不大。当然，不等不承认，涉及到具体区位以及具体开发商，新房价格会差别较大，但是8000元在主城区买房是没问题的。
二、东营市居民收入在省内是什么水平？考虑到疫情影响，我选择了齐鲁人才网发布的2019年三季度山东各市薪酬数据。东营市的工资收入不到6000元。这个数据给普通市民的感觉基本是准确的，不排除部分人工资较高或较低。当然，胜利油田职工很多人到手的现金工资很多是达不到5000元的，但是他们公积金普遍较高。这样的工资收入，对于8000元单价的房产来说，在全国来说都算是买房很容易的城市。
数字来自齐鲁人才网
三、东营人买房可以任性吗？收入不低，房价不高，对于人少地多的东营人来说，是不是买房就很容易？事实上，买房并没那么容易。作为一个四线城市，比起一线城市来说，买房压力不大。但我个人认为，一个人的月收入能买一平方房产，才是压力不大。具体到东营市，按照以上的房价与收入相比，一个人10年的总收入买一套毛坯房，才是合理的房屋总价。也就是说，东营人平均工资5880元，10年总收入12*10*5880=70万。加上装修家居20万，总计90万元，这样的总价才是符合东营人的总房价款。而根据第一图，70万的毛坯房，在东营只能买到700000/8000=88平方。而88平方的新房在市场上是比较少的。
四、东营市场供需情况怎样？在这里并不想讨论数量，只讨论个体情况。如上所述，东营房产市场90平以下的房产非常少，而且居民也不喜欢两室的房产。在东营区新区西部北一路沿线，有房产商打出的标语是：70万住三房。其实这是符合需求的，但是这样的价格估计不是楼顶就是一楼，应该是本小区最不好的房型或者位置了吧。东二路西南二路北，某开发商几年前就开始卖两室的房产，面积也约90平。其余，如东四路沿线有些大型楼盘，掺杂了一些低总价小户型。总体来说，在总价70万层面上，市场可提供的房源并不多。即便有，也很少有三室房源，这还是与需求不匹配。
五、不要指望开发商降价。开发商面临很多压力，不可能为迎合消费者把单价降低，同时市场对小户型不友好，因此开发商在总价控制上就没有主动权。普通百姓的主动权是有选择的权力，然而你会发现适合总价需求的房源少之又少，或者位置偏之又偏。
总之，在东营市场，不考虑物价因素和通货膨胀，目前阶段，总价70万的三室房源是符合大部分人的承受能力的，面积小或者总价高，在销售商都会越来越有压力。
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